전세사기 예방 세입자 특약 문구 리스트[임대차계약서]
깡통전세, 전세사기 등 아파트와 달리 시세가 명확하지 않아 정보의 비대칭성으로 인해 전세사기는 주로 비아파트에서 주로 발생하게 됩니다.
깡통 전세 사기 예방을 위한 체크리스트와 함께 임대차 계약 시 특약 문구 리스트를 정리해봤습니다.
부동산 임대차 계약시 깡통전세 및 전세사기 예방을 위한 특약 문구 LIst
1. 권리관계 관련 특약 문구
- 근저당권·가압류·신탁 금지
- 임대인은 본 계약 체결일부터 임차인이 전세보증금을 반환받을 때까지 대상 부동산에 추가로 근저당, 가압류, 압류, 신탁 등 어떠한 권리도 설정하지 않는다. 위반 시 임차인은 즉시 계약을 해제할 수 있고, 임대인은 계약금 및 중도금을 배액 배상한다.
- 권리변동 즉시 통지
- 계약 기간 중 부동산 권리관계(근저당, 압류, 경매신청 등)에 변동이 있을 경우 임대인은 즉시 임차인에게 서면으로 통보해야 하며, 이를 이행하지 않을 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있다.
2. 임대인·계좌 관련
- 임대인 본인 계좌 입금
- 계약금 및 잔금은 반드시 임대인 본인 명의의 계좌로 지급하며, 제3자 또는 법인 명의 계좌로의 지급은 인정하지 않는다.
- 대리인 계약시 검증
- 임대인의 대리인이 계약을 체결할 경우, 임차인은 임대인의 인감증명서 원본과 위임장을 확인하며, 임대인과 직접 통화하여 위임 사실을 재확인한다.
3. 전세보증보험·안전장치 관련
- 보증보험 협조 의무
- 임대인은 임차인이 전세보증금 반환보증(주택도시보증공사, SGI서울보증 등)에 가입하는 데 필요한 모든 서류 제공 및 절차에 적극 협조한다. 임대인의 협조 거부 시 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 계약금의 배액을 반환한다.
- 보증보험 가입 전제 조건
- 본 계약은 전세보증금 반환보증 가입을 전제 조건으로 하며, 보증보험 가입이 불가한 경우 본 계약은 무효로 하고, 임대인은 임차인에게 받은 계약금 전액을 즉시 반환한다.
4. 세금·관리비 관련
- 체납세금 책임
- 임대인은 대상 부동산에 국세·지방세 및 각종 세금 체납이 없음을 보증하며, 만약 체납으로 인해 임차인의 보증금 반환이 방해될 경우, 임대인이 전액 책임을 진다.
- 관리비 및 공과금 처리
- 계약 체결일 이전까지의 관리비·공과금 체납은 전적으로 임대인의 부담으로 한다.
5. 보증금 반환 관련
- 보증금 반환 기한 명시
- 계약 기간 종료 시 임대인은 임차인에게 전세보증금을 계약 만료일로부터 ○일 이내에 전액 반환한다. 기한을 초과할 경우 지연손해금 연 몇%를 가산하여 지급한다.
- 임차권등기명령 참조
- 임차인이 계약 종료 후 임차권등기명령을 신청할 경우, 임대인은 이에 적극 협조해야 하며, 이를 거부할 경우 임차인이 입은 손해를 배상한다.
특약 작성 Tip
- 특약은 계약서 별지에 작성하거나, 계약서 여백에 기재 후 임대인·임차인·중개사가 날인(서명)해야 효력이 있습니다.
- 모든 특약은 명확하고 구체적으로 써야 하고, “구두 약속”은 증거가 되지 않습니다.
- 계약 전 공인중개사에게 “이 특약이 법적으로 효력이 있는지” 반드시 확인하세요.
👉 국토부 표준임대차 계약서
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