공인중개사 폐업 급증 이유, 자격증 시험 인기 하락 이중고

최근 부동산 시장 장기 침체로 인해 공인중개사 폐업(또는 휴업)이 개업보다 더 많아지는 추세가 지속되고 있습니다. 올해 상반기 기준, 폐업·휴업 합계가 개업 수를 상회하며 업계 위축이 심화되고 있습니다.

이러한 상황에서 공인중개사 자격증 시험 또한 관심이 줄어들명서 응시자수도 최근 몇년간 가파르게 감소하고 있습니다.

Table of Contents

공인중개사 폐업 증가 최근 – 개업보다 폐업이 많다!

2025년 7월, 한국공인중개사협회에 따르면 전국 신규 개업 공인중개사는 748명이었지만, 같은 달 폐업 또는 휴업을 선택한 중개사는 941명에 달했습니다

올해 상반기(1~6월) 전체를 놓고 보면, 신규 개업자는 5,027명이었으나, 폐업은 5,715명, 휴업은 665명으로 합계가 개업보다 많았습니다

특히 2025년 6월, 신규 개업자가 699명으로 처음으로 700명 아래로 떨어졌고, 폐업·휴업이 월 1,000명 선을 넘는 현상이 5개월 연속 이어졌습니다

공인중개사 시험 응시자가 20만ㅇ명 이후로 떨어진건 2017년 이후 처음있는 수치로 최근 직거래가 증가하고 부동산 시장이 침체되면서 이전과 같이 창업시 수익이 발생하지 않는 이유로 응시자수는 지속 감소중입니다.

공인중개사 자격증 시험 응시자는 2021년 약 28만명으로 정점을 찍은 이후로 점차 하락세가 이어지고 있고 2024년 20만명 이하로 처음 떨어졌으며 2025년 시험 응시자도 추이로 보면 15만명 이하로 줄어들 것으로 예상되고 있습니다.

부동산, 증시, 경제 논리는 다양한 원인이 존재합니다. 하지만 트리거가 될 수 있는 주용한 원인들도 있는데 주요 원인으로 거론되는 키워드는 아래와 같습니다.

부동산 시장 침체 : 거래 감소와 가격 하락이 장기화되며, 수익 기반 약화 → 폐업·휴업 증가.
- 코로나 이후 고금리로 인한 영향, 똘똘한 한채로 강남3구를 제외한 지역의 침체 지속
수요 감소: 시험 응시자 감소는 자격증 인기 하락과도 연결.
- 경기 침체 등과 맞물리며 직거래 증가, 공인중개사 수익 감소, 자격증 인기 하락 악순환 지속
금융 규제: 6·27 대출 규제 등으로 실수요자 위축
- 6억 대출 제한과 전세자금 대출 규제 강화로 거래량 감소
- 2+2 부동산 3법으로 인해 기본적인 부동산 거래량의 회전주기 감소로 중개수수료 수익 감소
과도한 공급: 자격증 소지자는 많지만, 영업 기회는 줄어들며 경쟁 심화.