아파트 계약금 중도금 보내고 잔금 전 가압류가 들어왔다면? 본등기는?

아파트 계약금 중도금 보내고 잔금 전 가압류가 들어왔다면? 본등기는?

고액의 아파트를 거래하다보면, 계약금을 보내고, 중도금도 보낸 상태에서 잔금을 치르기전에 가압류가 들어오는 경우가 간혹 발생하게 된다면 어떻게 처리해야 할까요?

경우의 수가 많지만 간단하게 정리해봤습니다.(모른 기준이 다르기 때문에 최종은 변호사를 통해서 알아보는게 가장 정확합니다)

아파트 계약금 중도금 보내고 잔금 전 가압류가 들어왔다면? 본등기는?

1. 가압류 상태에서 본등기를 하면 안 되는 이유

가압류가 걸려 있는 상태에서 소유권을 넘겨받게 되면, 매수인은 ‘가압류의 부담을 그대로 떠안은 채’ 주인이 되는 것입니다.

만약 집주인(매도인)에게 돈을 빌려준 채권자가 나중에 소송에서 이겨서 해당 주택을 강제 경매로 넘겨버리면 어떻게 될까요? 새로운 주인인 매수인은 그 경매를 막을 수 없고, 최악의 경우 잔금까지 다 치르고도 소유권을 잃고 집에서 쫓겨나는 참사가 발생합니다.

2. 매수인이 당장 취해야 할 3단계 행동 수칙

잔금 전 가압류가 들어왔다면 안전한 거래를 위해 지금 즉시 아래의 조치를 취하셔야 합니다.

• 잔금 지급 전면 중단 (동시이행의 항변권 행사):
  • 법적으로 집주인이 집을 온전한 상태(가압류나 빚이 없는 상태)로 넘겨주는 것과, 매수인이 잔금을 치르는 것은 동시에 이루어져야 합니다.
  • 따라서 집주인이 가압류를 말소할 때까지 매수인은 정당하게 잔금 지급을 거절할 수 있습니다.
  • 잔금 날짜가 지났다고 해서 매수인에게 불이익이 생기지 않으니 절대 돈을 먼저 보내시면 안 됩니다.
• 가압류 말소 기한 지정 및 통보:
  • 집주인에게 연락하여 “가압류를 말소하여 온전한 소유권을 넘겨줄 수 있는 날짜”를 명확하게 지정하라고 요구하셔야 합니다.
  • 말로만 하지 마시고, 문자메시지나 통화 녹음 등 증거를 반드시 남겨두어야 합니다.
• 계약 해제 및 위약금 청구 경고:
  • 만약 집주인이 가압류를 풀 능력이 없거나 차일피일 미룬다면, 매도인의 계약 위반(이행불능)을 이유로 계약을 파기할 수 있습니다.
  • 이 경우 이미 지급한 계약금과 중도금 전액을 돌려받는 것은 물론, 특약에 따라 위약금(통상 계약금 상당액)까지 청구할 수 있습니다.

3. 예외적인 해결 방법 (집주인과 합의 시)

만약 그 집을 꼭 매수해야 하고 집주인도 해결 의지가 있다면, 잔금 지급일에 매수인이 줘야 할 잔금으로 가압류 채권자에게 직접 빚을 갚고 그 자리에서 즉시 가압류 말소 등기와 소유권 이전 본등기를 동시에 진행하는 방법도 있습니다.

단, 이 과정은 매우 까다로우므로 반드시 전문 법무사를 대동하여 안전하게 진행해야 합니다.

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현재 상황에서는 집주인에게 강력한 압박을 가하고, 향후 법적 분쟁을 대비해 공식적인 기록을 남겨두는 것이 가장 중요합니다.

집주인에게 가압류 말소를 촉구하고, 미이행 시 계약 해제 및 손해배상을 청구하겠다는 강력한 경고를 담은 ‘내용증명’ 발송 방법과 작성 요령은 아래 참조하세요

4. 부동산 가압류 법정 분쟁관련 유용한 사이트 모음

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