외국인 주택 구입 제한, 실거주 조건, 지역·절차·벌칙 총정리

외국인 실거주 안 하면 수도권 집 못 산다: 8월 26일 시행, 지역·절차·벌칙 총정리[ 외국인 주택 구입 제한]

2025년 8월 26일부터 서울 전역과 인천 7개 구, 경기도 23개 시·군이 외국인 토지거래허가구역으로 지정되었습니다. 이 지역에서 외국인이 주택을 매입하려면 사전에 지자체 허가가 필요하고, 4개월 내 입주 후 2년 실거주가 의무입니다. 위반 시 취득가액의 최대 10%까지 이행강제금이 반복 부과될 수 있으며, 허가취소도 검토됩니다. (출처: 대한민국 정책브리핑, 국토교통부 보도자료)

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핵심 요약 (3분 브리핑)

시행일·기간: 2025-08-26 ~ 2026-08-25(1년, 시장 상황에 따라 연장 검토). [ 차
허가 없으면 계약 효력 없음: 허가구역에서 외국인이 사전 허가 없이 체결한 주택 거래계약은 효력 발생 X.
거주 의무: 허가일로부터 4개월 이내 입주 + 2년 실거주. 위반 시 취득가액의 10% 이내 이행강제금(반복 부과)·허가취소 검토
대상: 대한민국 국적 없는 개인·외국 법인·외국 정부 등, 단독·다가구·아파트·연립·다세대 모두 포함, 오피스텔은 제외(업무시설).
자금 투명성 강화: 허가구역 내 거래에도 자금조달계획서+입증자료 제출 의무 확대 예정, 해외자금 출처·비자(체류자격) 기재.

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외국인 주택 규제 무엇이 달라졌나

정부가 서울 전역·인천 7개 구·경기 23개 시·군을 외국인 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 이 지역에서 외국인이 주택(단독·다가구·아파트·연립·다세대)을 매수하려면 거래 전 관할 지자체 허가가 필수이며, 허가를 받아도 4개월 내 입주하고 2년간 실거주해야 합니다. 이는 실거주 목적이 아닌 비거주·투기성 거래를 사실상 차단하는 장치입니다. (출처: 정책브리핑, 국토교통부)

지정 효력은 2025-08-26부터 2026-08-25까지 1년간이며, 시장 상황에 따라 연장 검토가 가능합니다. (출처: 정책브리핑)

외국인 토지거래허가구역 포함·제외 지역

토지거래허가구역 포함 지역

서울시: 전 지역
인천시 7개 구: 중구·미추홀구·연수구·남동구·부평구·계양구·서구
경기도 23개 시·군: 수원·성남·고양·용인·안산·안양·부천·광명·평택·과천·오산·시흥·군포·의왕·하남·김포·화성·광주·남양주·구리·안성·포천·파주

(출처: 카드뉴스 요약 정책브리핑 카드뉴스)

외국인 토지거래허가구역 제외 지역

경기도: 양주·이천·의정부·동두천·양평·여주·가평·연천(8곳)
인천시: 동구·강화군·옹진군(3곳)

(출처: 정책브리핑 브리핑문)

외국인 토지거래제한 대상 기준 – ‘외국인 등’의 범위

허가 대상 ‘외국인 등’에는 대한민국 국적이 없는 개인, 외국 법인, 외국 정부가 포함됩니다. 대상 주택 유형은 단독·다가구·아파트·연립·다세대이며, 오피스텔은 일반업무시설로 분류되어 제외됩니다. (출처: 정책브리핑)

또한 주거지역 토지 거래 6㎡ 이상은 허가가 필요하다는 안내가 카드뉴스로 제시되어 있어 실무상 누락되지 않도록 주의해야 합니다. (출처: 정책브리핑 카드뉴스)

절차 체크리스트(거래 전·후)

허가구역 확인 → 주소지가 서울 전역/인천 7개 구/경기 23개 시·군에 해당하는지 확인.
사전 허가 신청 → 허가 없이 체결한 계약은 효력 발생 X. 허가 불허 시 해제 특약을 권장. 정책브리핑
허가 후 계약·잔금 → 계약 체결, 거래신고 등 일반 절차 진행.
입주 & 실거주 → 허가일로부터 4개월 내 입주, 취득 후 2년간 실거주 의무.
증빙 관리 → 자금조달계획서 및 입증자료 제출 의무 확대 예정에 대비해 해외자금 출처·비자유형 등 서류 사전 준비. 정책브리핑

자금조달계획서 제출 의무(확대 예정)

현재 자금조달계획서와 입증서류 제출 의무는 투기과열지구 내 주택거래에 적용됩니다. 정부는 이를 허가구역 내 외국인 주택거래에도 확대하고, 서식에 해외자금 출처·비자(체류자격) 등 기재 항목을 추가하는 시행령·시행규칙 개정을 예고했습니다. (출처: 정책브리핑, 브리핑문)

※ 개정안은 향후 공포·시행을 거쳐 적용되며, 정확한 시행 시점·서식은 후속 고시를 통해 확정됩니다.

외국인 토지거래제한 위반 시 제재

이행명령: 위반 사실 확인 시 시·군·구청장이 3개월 이내 기간을 정해 이행명령.
이행강제금: 미이행 시 취득가액의 10% 이내에서 반복 부과 가능. 정책브리핑
허가취소 검토: 중대한 위반 시 허가취소 가능. 정책브리핑

자주 묻는 질문(FAQ)

영주권자·장기체류자도 ‘외국인’에 포함되나요?
- 답변 : 네. 대한민국 국적이 없으면 ‘외국인 등’에 해당합니다. 실거주 의무(4개월 입주·2년 거주)와 허가 절차가 동일하게 적용됩니다. (출처: 정책브리핑)
기존에 이미 보유한 주택에도 소급 적용되나요?
- 답변 : 이번 실거주 의무는 허가를 받아 취득하는 거래에 부여됩니다. 시행 이후 체결·허가되는 거래가 대상입니다. (출처: 정책브리핑)
오피스텔은 왜 제외되나요?
- 답변 : 오피스텔은 법상 일반업무시설로 분류됩니다. 이번 ‘주택’ 중심 허가·실거주 의무 적용 대상에서 제외됩니다.
‘제외 지역’에서는 외국인이 주택 매입을 할 수 있나요?
- 답변 : 네. 경기 8개·인천 3개 제외 지역은 이번 지정 대상에서 빠졌습니다. 다만 향후 범위·기간 연장이 검토될 수 있으니 공고를 수시로 확인하세요. (출처: 브리핑문)
면적이 작은 토지여도 허가가 필요한가요?\
- 답변 : 주거지역 토지 6㎡ 이상 거래는 허가가 필요하다는 정부 카드뉴스 안내가 있습니다. 실제 적용은 관할 지자체에 사전 문의해 확인하세요. (출처: 정책브리핑 카드뉴스)

외국인 주택 구입 제한 타임라인 & 실무 포인트

2025-08-21 국토부 보도자료 발표(구역·의무·제재 등). 국토교통부
2025-08-26 외국인 토지거래허가구역 시행 ~ 2026-08-25(1년, 연장 검토). 정책브리핑

특약 필수: “허가 불허 시 계약 해제·원상회복” 특약 명시.
입주 계획: 입주 기한(4개월)·실거주(2년) 이행 계획표 작성.
증빙 서류: 자금조달계획서(해외자금·비자유형 포함) 확대 적용 대비해 미리 준비.
오피스텔: 업무시설로 이번 규제에서 제외 — 투자 대체수요 이동 가능성 체크. 동아일보

외국인 토지거래제한구역 등 규제 요약

이번 조치는 비거주 외국인 주택 매입을 사실상 봉쇄해 수도권 시장의 실수요 중심 질서를 강화하려는 정책입니다. 매도·매수·중개 모두 허가 → 입주(4개월) → 실거주(2년)까지 폐쇄 루프로 관리해야 리스크가 줄어듭니다.

외국인이 실거주하지 않으면 2025년 8월 26일부터 서울 전역·인천 7개 구·경기 23개 시군에서 주택 매입이 제한됩니다. 허가→4개월 입주→2년 실거주, 최대 10% 이행강제금 등 핵심을 한 번에 정리했습니다. 예외 지역·오피스텔 제외·자금조달계획서 확대(예정)까지 확인하세요.

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출처/참고

대한민국 정책브리핑(정책뉴스): 실거주 안하는 외국인, 서울 등 수도권 주택 구입 불가…26일부터
국토교통부 보도자료: “실거주하지 않는 외국인, 수도권 주택 못 산다” (2025-08-21)
대한민국 정책브리핑(브리핑문): 외국인 토지거래허가구역 지정 관련(제외 지역 명시)
대한민국 정책브리핑(카드뉴스): 실거주 하지 않는 외국인, 수도권 주택 구입 못해