[전세사기 예방] 등기부등본 보는 법 표제부·갑구·을구 뜻

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[전세사기 예방] 등기부등본 보는 법 표제부·갑구·을구 뜻

우리가 소개팅에 나가기 전 상대방의 직업이나 성격을 미리 알아보듯, 부동산을 계약할 때는 그 집의 과거와 현재 상태를 낱낱이 파악해야 합니다. 그 모든 정보가 담긴 공적 장부가 바로 ‘등기부등본(현재 정식 명칭: 등기사항전부증명서)’입니다.

이 서류는 크게 표제부, 갑구, 을구라는 세 가지 섹션으로 나뉘어 있습니다. 처음 보면 검은 것은 글씨요 하얀 것은 종이 같지만, 사실 우리가 봐야 할 핵심 포인트는 딱 정해져 있습니다. 지금부터 이 세 가지 구역에 숨겨진 비밀 번역기를 돌려보겠습니다.

1. 표제부 – “내가 계약하려는 바로 그 집이 맞나요?”

표제부는 이 집의 ‘외모와 기본 스펙‘을 알려주는 공간입니다. 건물이 어디에 있고(주소), 구조는 어떻고(철근콘크리트 등), 면적은 몇 평인지가 적혀 있습니다.

여기서 초보자들이 가장 많이 당하는 사기가 바로 ‘주소 불일치‘입니다.
예를 들어, 빌라 현관문에는 ‘201호’라고 붙어있고 계약서에도 201호라고 썼는데, 막상 표제부를 떼어보니 법적 주소는 ‘202호’인 경우가 있습니다.
건물주가 마음대로 호수를 바꿔 단 것이죠. 이 경우 전입신고를 아무리 201호로 해봤자 법적으로 보호받지 못합니다. 따라서 계약서에 적힌 주소, 동, 호수가 표제부에 적힌 내용과 글자 하나 틀리지 않고 100% 일치하는지 가장 먼저 확인해야 합니다.

2. 갑구 – “진짜 집주인 나오세요!”

갑구는 집의 ‘주인(소유권)‘이 누구인지, 그리고 주인의 자격에 문제가 없는지를 보여주는 가장 중요한 구역입니다. 집이 지어지고 나서 주인이 어떻게 바뀌어 왔는지 그 역사가 시간순으로 기록되어 있습니다.

우리가 볼 것은 가장 맨 아래에 적힌 ‘현재 소유자‘입니다. 계약하러 나온 사람의 신분증 이름, 주민번호가 갑구의 최종 소유자와 일치하는지 확인하세요.

그리고 갑구에서 절대 보지 말아야 할 ‘빨간불(위험 단어)‘들이 있습니다. 바로 가압류, 가처분, 경매개시결정, 신탁입니다. 누군가 집주인에게 돈을 받기 위해 법적 조치를 걸어둔 상태이거나(가압류), 집의 진짜 주인이 신탁회사로 넘어가 있는(신탁) 상태입니다.

이런 단어가 하나라도 보인다면 중개사가 아무리 “곧 해결될 거다”라고 안심시켜도 절대 도장을 찍어선 안 됩니다.

3. 을구 – “이 집을 담보로 빚을 얼마나 졌나요?”

을구는 소유권 이외의 권리, 쉽게 말해 ‘집주인이 이 집을 담보로 빌린 돈(근저당권)’의 상태를 보여줍니다.

집주인이 은행에서 대출을 받으면 은행은 을구에 ‘근저당권설정’이라는 도장을 찍습니다. 이때 실제 빌린 돈보다 120% 정도 넉넉하게 잡은 ‘채권최고액‘을 기재하죠.
이 채권최고액과 나의 전세 보증금을 합친 금액이 집의 실제 매매 시세의 70%를 넘지 않아야 만약의 사태(경매)에도 내 돈을 무사히 돌려받을 수 있습니다.

※ 참고로, 빚이 1원도 없는 아주 깨끗한 ‘무융자 주택’이라면 등기부등본에 아예 ‘을구’ 섹션 자체가 존재하지 않거나, ‘기록사항 없음’이라고 뜹니다. 아주 훌륭한 징조이니 당황하지 마세요!

4. 자주 묻는 질문

5. 등기부등본 관련 유용한 사이트

6. 마무리 요약

등기부등본에 취소선(빨간 줄)이 죽죽 그어져 있는 경우가 많습니다. 이는 과거에 빚이 있었으나 모두 ‘말소(해결)’되었다는 뜻이니 크게 걱정하지 않으셔도 됩니다. 우리가 주목할 것은 빨간 줄이 그어지지 않은 채 살아있는 ‘현재 진행형의 권리‘들입니다.

마지막으로, 등기부등본은 계약금을 넣기 직전, 그리고 잔금을 치르고 전입신고를 하러 가는 당일 아침에 반드시 최신 버전으로 직접 다시 떼어보셔야 합니다. 방심하는 찰나에 권리 관계가 바뀔 수 있기 때문입니다. 오늘 배운 표제부, 갑구, 을구 읽는 법을 스마트폰에 저장해 두시고, 당당하고 똑똑한 세입자가 되시길 바랍니다!

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