10.15 부동산대책 – 조정지역·투과지구 확대
10월 15일 10시 엠바고가 풀리면서 3차 부동산 대책이 발표되었다.
정부의 학습효과 vs 투자자의 학습효과의 보이지 않는 전쟁처럼 서로 학습효과를 통해 시장을 해석하고 있다.
이번 대책의 주요 8가지를 순서대로 풀어보려고 한다.
서울 전역 및 경기도 12곳 조정지역·투과지구 확대
6.27 대책과 9.7 공급 정책을 내 놓았지만 시장은 반대로 상급지(강남 3구), 용산, 마포, 여의도 등의 신고가가 계속되면서 서울 전역과 경기도 12곳 총 37개 지역을 조정지역 및 투기과열지구로 묶었다
1. 조정대상지역 및 투기과열지구 추가 지정
✅ 추진 내용
최근 주택가격 급등세를 보이거나 급등 우려가 나타나는 지역에 대해 조정대상지역 및 투기과열지구 추가 지정
- 최근 주택가격 상승률, 거래량 등 주요 주택시장 지표상 과열이나 과열우려가 나타나고 있는 지역에 대해 지정
- 다만, 민간택지 분양가상한제 지역이나 투기지역은 현행 유지 (現 강남구, 서초구, 송파구, 용산구)
✅ 대상 지역(조정지역·투기과열지구)
서울 전역(25개구)과 경기도 12개 지역 조정지역 및 투기과열지구로 지정
- 서울 전지역
- 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 4개구는 現 지정상태를 유지하고, 나머지 21개구를 신규 지정
- 경기도 12개 지역
- 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 총 12개 지역 추가 지정
✅ 적용 시기
2025년 10월 15일 발표 -> 10월 16일(목) 일자로 지정 및 효력 발생
조정대상 지역 및 투기과열지구 지정 규제 내용
조정대상지역과 투기과열지구 지정효과 대출규제 세재 관련 내용은 아래와 같다
✅ 조정대상지역 제한 – 대출 규제
1. 주택담보 대출 규제
- 주택구입목적 주담대
- LTV : 무주택(처분조건부 1주택 포함) 40%, 유주택 0% * 非규제지역(수도권 외) 무주택(처분조건부 1주택) 70% / 유주택 60%
- 최대한도 6억원 제한 , 6개월 이내 전입의무 부과, 최대 만기 30년이내 * 중도금대출은 제외, 잔금대출 전환시 6억원 한도 적용
- 생애최초 LTV 70% + 전입의무(6개월 이내) * 생애최초 디딤돌대출은 1개월 이내 전입의무 유지
- 생활안정자금목적 주담대 :
- 1주택 최대 1억원 한도* , 다주택 금지 * 非규제지역은 해당없음, 수도권·규제지역 내 주택보유수 기준
2. 전세대출 규제
- 소유권 이전 조건부 전세대출 금지
- 전세대출 보증비율 80%로 강화(비수도권 90%), 1주택자 대출한도 2억원 일원화
3. 신용 대출
- 1웍원 초과 신용대출을 보유한 차주에 대해 대출실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택 구입 제한
4. 중도금·이주비 대출
- 규제지역 내 1주택 보유자가 해당 주택 재건축·재개발로 중도금· 이주비대출 취급시 추가주택 구입 제한
- 중도금대출 보증발급요건 강화(분양가격 10% 계약금 납부, 세대당 보증건수 1건 제한)
- 非규제지역은 분양가격 5% 계약금 납부, 보증건수 2건
5. 사업자 대출
- 주택 매매·임대사업자* 外 사업자의 주택구입목적 주담대(사업자대출) 제한
- 주택 매매·임대사업자의 경우 ｢주택공급 확대방안｣(9.7일)에 따라 수도권·규제지역 내 주담대(사업자대출)를 이미 제한중
📌 투기과열지구의 경우는 주택임대업 개인사업자대출 RTI →1.5배 이상
✅ 조정대상지역 제한 – 세제 항목
- 다주택자 취득세 중과
- 조정 2주택(비조정 3) 8%, 3주택(비조정 4) 12%
- 다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유 특별공제 전면 배제
- 2주택 기본세율 +20%p, 3주택 이상 기본세율 +30%p (한시 유예 중, ‘22.5~’26.5)
- 양도세 1세대1주택 비과세 요건 강화
- 보유 2년 → 보유 2년 및 거주 2년
- 민간매입임대 종부세 합산배제 제외
✅ 조정대상지역 제한 – 전매
- 주택
- 수도권 3년, 지방 1년 전매 제한
- 오피스텔
- 1년 전매 제한
- 오피스텔로서 100실 이상인 건축물은 계약체결일부터 소유권이전등기일까지 1년간 전매제한
- 1년 전매 제한
✅ 조정대상지역 제한 – 청약
1. 주택
- 조정대상지역은 해당 없음
- 투기과열지구의 경우는 2년 이상 지역 거주자 우선 공급
2. 오피스텔
- 지역 거주자 우선 분양
- 규제지역 내 오피스텔 분양 시 20% 내에서 해당지역 거주자 우선 분양 ** 100실 이상: 10%~20% / 100실 미만: 10%이하에서 허가권자가 정하는 비율의 분양분
3. 1순위 자격 요건 강화
- 국민·민영주택 등의 1순위 자격요건 강화
- 청약통장 가입후 2년 경과, 세대주일 것, 과거 5년 이내 당첨자의 세대구성원이 아닐 것 등
4. 민영주책 가점제 적용 비율 차등화
- 60㎡ 이하:
- 규제지역: 가점제 40% (추첨 60%)
- 비규제지역: 가점제 40% 이하(지자체 결정)
- 60~ 85㎡
- 규제지역: 60 가점제 70% (추첨 30%)
- 비규제지역: 가점제 40% 이하(지자체 결정)
- 85㎡ 초과
- 규제지역(조정대상지역) : 가점제 50% (추첨제 50%)
- 규제지역(투기과열지구): 가점제 80%(추첨제20%)
- 비규제지역: 추첨제 100%
5. 추첨제 무주택자 비율 적용 차등
- 규제지역, 수도권, 광역시: 75% 무주택자 → 25% 1주택자 → (남은 주택) 2주택 이상자
- 그 외 지역<비수도권, 비규제지역> : 주택 수 관계없이 추첨
9. 무순위 청약 청약홈 활용 의무 차등
- 규제지역: 최소 2회 청약홈 활용 의무
- 비규제지역: 최소 1회 청약홈 활용 의무
10. 재당첨 제한
- 조정대상지역: 재당첨 제한 7년
- 투기과열지구: 재당첨 제한 10년
- 조정지역투과지구 모두 부적격 시 재당첨 제한 1년
✅ 조정대상지역 제한 – 정비사업
- 재건축 조합원당 주택 공급수 1주택으로 제한
- 투기과열지구는 아래와 같이 추가 규제
- ▪ 조합원 지위양도 제한
- (재건축) 조합설립인가~
- (재개발) 관리처분인가~
- 정비사업 분양(조합원/일반) 재당첨 제한 5년
- ▪ 조합원 지위양도 제한
✅ 조정대상지역 제한 – 자금
- 조정대상지역
- 자금조달계획서 및 입주계획 신고 의무
- 투기과열지구
- 자금조달계획서 및 입주계획 신고, 증빙자료 제출 의무
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