외국인 선호 서울 자치구 TOP 5 지역 이태원 아니다!
2025년 부동산 시장의 ‘태풍의 눈’, 이제 서울의 속살을 들여다볼 차례입니다.
안녕하세요. 데이터로 부동산의 맥을 짚어드리는 부동산뉴스 더체크입니다.
지난 포스팅에서 다뤘던 ‘2025년 임대차 시장 대분석: 외국인 세입자 10만 시대’ 글의 반응이 정말 뜨거웠습니다. (아직 못 보신 분들은 아래 링크를 통해 거대한 흐름을 먼저 확인하고 오시길 추천해 드립니다!)
👉 [지난 글 보기] 2025년 확정일자 데이터로 본 부동산 시장의 충격적 변화 (클릭)
전국적으로, 특히 수도권(서울·경기·인천)으로 외국인 임차인 수요가 폭발적으로 증가하고 있다는 데이터는 많은 분께 신선한 충격을 안겨주었는데요. 저 역시 데이터를 분석하면서 2025년이 대한민국 임대차 시장의 거대한 변곡점이 되고 있음을 확신하게 되었습니다.
외국인 선호 서울 자치구 TOP 5 지역 이태원 아니다!
“그래서, 그 많은 외국인은 서울 어디에 사나요?”
지난 글을 발행한 후, 가장 많이 받은 질문이자 어찌 보면 가장 당연한 궁금증이 바로 이것이었습니다.
“서울에만 4만 2천 명이 넘는 외국인 세입자가 있다는데, 도대체 어느 동네에 몰려 있는 건가요?” “제가 임대를 놓으려는 지역도 외국인 수요가 있을까요?”
맞습니다. ‘서울에 외국인이 늘었다’는 거시적인 정보만으로는 당장 내 부동산의 임대 전략을 세우기에 부족함이 있습니다. 숲을 봤으니, 이제 나무를 하나하나 들여다봐야 할 때입니다.
과거에는 ‘외국인 거주지 = 이태원(용산구)’이라는 공식이 절대적이었습니다. 하지만 2025년의 데이터는 완전히 다른 이야기를 하고 있습니다. K-컬처의 부상, 유학생 증가, 도심 업무지구의 확장 등으로 인해 외국인들의 주거 지도가 새롭게 그려지고 있기 때문입니다.
2025년 서울 임대차 지도, 판이 바뀌었다
결론부터 말씀드리면, 과거 미군 기지와 대사관을 중심으로 형성되었던 용산구 중심의 외국인 주거 지도는 옛말이 되었습니다.
2025년 현재, 외국인들의 주거지는 ‘일자리’, ‘대학가’, ‘교통 편의성’을 따라 서울 전역으로 빠르게 확산하고 있습니다.
자료 출처
- 대한민국 법원 등기정보광장: (데이터의 신뢰성 확보) https://data.iros.go.kr/
- 서울시 외국인 포털 (Seoul Foreigner Portal): (서울시 공식 정보 제공) https://global.seoul.go.kr/
데이터로 검증된 2025년 외국인 선호 자치구 TOP 5
최근 트렌드에 맞춰 분석한 2025년 확정일자 기준, 외국인 임차인 수가 가장 많은 상위 5개 구는 다음과 같습니다.
1위. 영등포구 : 부동의 1위, 일자리와 커뮤니티의 결합
- 분석: 대림동 일대의 탄탄한 기존 외국인(주로 중국 동포) 커뮤니티와 여의도 금융권의 고소득 전문직 수요가 공존하는 지역입니다. 특히 전월세 신고제 정착으로 그동안 통계에 잡히지 않던 계약들이 대거 양성화되면서 압도적인 1위를 기록했습니다. 교통의 요지라는 점도 큰 몫을 합니다.
2위. 관악구 : 가성비와 대학가의 힘
- 분석: 서울대학교가 위치해 있어 전통적으로 유학생 수요가 많습니다. 또한, 강남이나 여의도 등 주요 업무지구로의 접근성이 좋으면서도 서울 내에서 상대적으로 저렴한 주거비(가성비) 덕분에 외국인 사회초년생과 1인 가구가 집중적으로 몰리는 지역입니다.
3위. 마포구 : 젊은 외국인들의 핫플레이스
- 분석: 연세대, 이화여대, 서강대 등 주요 대학이 인접해 서구권 유학생들의 선호도가 매우 높습니다. 홍대·연남동의 트렌디한 문화와 공항철도를 통한 편리한 접근성 덕분에 ‘살고 싶은 동네’로 인식되고 있습니다.
4위. 구로구 : G밸리의 배후 주거지
- 분석: 영등포구와 인접하여 유사한 주거 벨트를 형성하고 있습니다. 특히 구로디지털단지(G밸리)에 근무하는 수많은 외국인 IT 인력 및 근로자들의 직주근접 수요가 꾸준히 뒷받침되는 지역입니다.
5위. 강남구: ‘클래스’가 다른 그들만의 리그
- 분석: 앞선 지역들과는 결이 다릅니다. 글로벌 기업의 주재원, 전문직 종사자, 고소득 유학생 등이 주로 거주합니다. 월세 규모가 크고 고급 오피스텔이나 아파트 임대 수요가 주를 이루는, 구매력 높은 시장입니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
이태원(용산구)이 외국인 선호 지역 1위가 아닌 이유는 무엇인가요?
용산구는 여전히 고소득 외국인이나 미군 관련 수요가 존재하지만, 최근 급증하는 유학생이나 젊은 직장인 외국인 인구를 모두 수용하기에는 임대료가 높고 주택 공급이 제한적입니다. 데이터상으로는 ‘가성비’가 좋고 교통이 편리한 대학가(관악, 마포) 및 업무지구 인근(영등포, 구로)으로 수요가 분산되고 급증하는 추세이기 때문입니다.
TOP 5 지역 외에 앞으로 외국인 임대 수요가 늘어날 만한 곳은 어디일까요?
주요 대학들이 위치한 동대문구, 성북구, 서대문구 등은 유학생 수요가 꾸준히 받쳐주는 지역이라 유망합니다. 또한, 마곡지구 등 대규모 업무 단지가 조성되어 일자리가 지속적으로 늘어나는 강서구 지역도 외국인 근로자 유입 가능성이 높아 눈여겨볼 만합니다.
외국인 세입자를 받으면 내국인보다 월세를 더 비싸게 받을 수 있나요?
지역과 대상에 따라 다릅니다. 강남이나 용산의 주재원 대상 단기 렌트(소위 ‘깔세’)는 시세보다 높은 임대료가 가능하지만, 관악이나 마포 등 대학가나 일반 직장인 대상 임대는 대부분 주변 시세와 비슷하게 형성됩니다. 따라서 무조건 높은 월세를 기대하기보다는 **’공실 리스크 감소’**와 ‘임대 수요층 확대’ 측면에서 접근하는 것이 좋습니다.
💡 데이터가 임대인에게 주는 시그널
이번 TOP 5 분석을 통해 우리는 중요한 사실을 알 수 있습니다. 외국인 임대 시장이 ‘특수 시장’에서 ‘보편 시장’으로 변모하고 있다는 점입니다.
“용산은 왜 순위에 없나요?” 용산구는 여전히 고위 외교관이나 주재원 등 ‘질적으로 높은’ 시장이지만, ‘양적인 측면’에서는 대학가와 업무지구 배후지에 밀리고 있습니다.
임대 전략의 변화: 내 물건이 위치한 지역의 특성을 파악해야 합니다. 관악/마포구 임대인이라면 풀옵션 원룸과 유학생 친화적인 환경을, 강남/영등포구 임대인이라면 직장인을 위한 편리한 주거 서비스에 집중해야 공실 없는 임대 수익을 올릴 수 있습니다.
변화하는 파도에 올라타는 스마트한 임대인이 되시길 바랍니다. 다음 포스팅에서는 이 외국인들과 실제 계약할 때 꼭 챙겨야 할 ‘실전 계약 팁‘을 들고 오겠습니다.
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