한국공인중개사협회 자료에서는 개업공인중개사가 약 11만명으로 나오는데, 국세청의 부동산중개업 사업자는 13만명 이상으로 집계되는 경우가 있습니다.
두 숫자의 차이는 통계 오류나 누락 때문이라기보다 집계 기준과 등록 체계가 서로 다르기 때문입니다.
협회 쪽 숫자는 관할 시·군·구에 중개사무소 개설등록을 한 개업공인중개사와 중개사무소를 중심으로 집계합니다. 반면 국세청 자료는 세무서에 사업자등록을 하고 부동산중개업으로 분류된 가동 사업자를 집계합니다.
따라서 국세청 숫자가 약 3만 많다고 해서 이를 모두 미등록 공인중개사, 협회 비회원 또는 중개보조원이라고 해석해서는 안 됩니다.
핵심 요약
- 협회·행정자료: 시·군·구의 중개사무소 개설등록 기준
- 국세청 자료: 사업자등록과 세무상 업종 분류 기준
- 개업공인중개사 수와 부동산중개업 사업자 수는 같은 통계가 아님
- 약 3만의 차이를 비회원·자문업체 등 하나의 원인으로 단정할 수 없음
같은 시점으로 비교해도 약 3만 차이가 난다면?
비교하려면 먼저 기준 시점을 맞춰야 합니다.
한국공인중개사협회 연구자료에 따르면 2023년 4분기 기준 전국 개업공인중개사 사무소는 11만6,083개소였습니다. 구성은 개인 개업공인중개사 11만1,817개소, 중개인 2,206개소, 중개법인 2,060개소였습니다. 한국공인중개사협회 연구자료
국세청은 2023년 말 100대 생활업종 가동 사업자 가운데 부동산중개업 사업자를 약 14만6,000명으로 발표했습니다. 국세청 100대 생활업종 사업자 현황
| 비교 항목 | 협회 연구자료 | 국세청 자료 |
|---|---|---|
| 기준 시점 | 2023년 4분기 | 2023년 말 |
| 통계 명칭 | 개업공인중개사 사무소 | 부동산중개업 가동 사업자 |
| 집계 수 | 11만6,083개소 | 약 14만6,000명 |
| 차이 | 약 3만 |
국세청 숫자가 반올림된 수치이므로 차이를 정확히 2만9,917명이라고 단정하기보다는 약 3만 차이라고 표현하는 것이 안전합니다.
최근 국세청 월별 자료에서 부동산중개업 사업자가 13만대로 확인되더라도 해석 원리는 같습니다. 폐업과 신규등록에 따라 숫자는 달라지지만, 두 통계는 애초에 집계 대상이 동일하지 않습니다.
개설등록과 사업자등록은 서로 다른 절차다
중개사무소를 운영하려면 먼저 관할 시·군·구청에 중개사무소 개설등록을 신청해야 합니다. 이후 중개사무소 등록증을 발급받아 관할 세무서에 사업자등록을 신청합니다.
한국공인중개사협회가 안내하는 개설 절차에서도 중개사무소 개설등록과 세무서 사업자등록이 별도 단계로 구분돼 있습니다. 한국공인중개사협회 중개사무소 개설절차
| 구분 | 중개사무소 개설등록 | 사업자등록 |
|---|---|---|
| 담당 기관 | 시·군·구청 | 세무서 |
| 주요 목적 | 중개업을 합법적으로 운영할 자격과 사무소 등록 | 세금 신고·납부를 위한 사업자 관리 |
| 주요 집계 대상 | 개업공인중개사와 중개사무소 | 해당 업종으로 등록된 가동 사업자 |
| 대표 통계 | 개업공인중개사·중개사무소 현황 | 국세청 100대 생활업종 사업자 현황 |
한 중개사무소가 두 등록에 모두 포함될 수 있지만, 행정기관의 등록 상태와 국세청의 업종 분류·휴폐업 반영 시점이 항상 정확히 일치하는 것은 아닙니다.
국세청의 ‘부동산중개업’ 범위를 확인해야 한다
국세청 생활업종 설명자료에서는 부동산중개업을 부동산 중개·대리와 자문 서비스를 제공하는 업종으로 안내합니다. 따라서 국세청 화면에 표시된 ‘부동산중개업’이라는 명칭만 보고 모든 사업자를 개업공인중개사로 해석하면 범위가 어긋날 수 있습니다. 국세청 생활업종 설명자료
다만 여기서 주의할 점이 있습니다.
한국표준산업분류에서는 다음 업종이 세부적으로 구분됩니다.
- 68221: 부동산 중개 및 대리업
- 68222: 부동산 투자자문업
- 68223: 부동산 감정평가업
- 68224: 부동산 분양 대행업
상위 분류인 6822는 부동산 중개·자문·감정평가업을 포괄하지만, 세세분류에서는 각각 분리됩니다. 국가통계 분류체계
따라서 정확한 비교를 하려면 국세청 표에 적힌 업종명뿐 아니라 적용된 업종 코드와 집계 범위까지 확인해야 합니다.
국세청 숫자가 더 큰 이유 중 하나로 자문 서비스 포함 가능성을 들 수는 있지만, 약 3만의 차이가 모두 부동산 자문업체 때문이라고 단정할 근거는 없습니다.
차액 3만명을 이렇게 해석하면 안 된다
협회에 가입하지 않은 공인중개사 수일까?
그렇게 단정할 수 없습니다.
협회가 홈페이지에서 사용하는 ‘전국 11만 개업공인중개사를 대표한다’는 표현은 업계 전체를 설명하는 문구에 가깝습니다. 이를 곧바로 정확한 협회 가입 회원 수로 해석해서는 안 됩니다. 한국공인중개사협회 소개
회원과 비회원 차이를 분석하려면 별도의 협회 회원 통계와 전국 개설등록 자료를 비교해야 합니다.
협회는 개인, 국세청은 법인까지 집계해서 다를까?
이 설명도 정확하지 않습니다.
협회 연구자료의 개업공인중개사 사무소 현황에는 개인뿐 아니라 중개인과 중개법인도 포함돼 있습니다. 2023년 4분기 기준 중개법인은 2,060개소였습니다.
따라서 법인 포함 여부만으로 약 3만의 차이를 설명할 수 없습니다.
소속공인중개사와 중개보조원이 포함된 숫자일까?
국세청의 사업자 통계는 종사자 수 통계가 아닙니다.
소속공인중개사와 중개보조원은 중개사무소에서 근무할 수 있지만, 근무자라는 이유만으로 각각 별도의 부동산중개업 사업자로 집계되는 것은 아닙니다. 공인중개사 자격증 보유자 수 역시 개업공인중개사나 사업자 수와는 다른 통계입니다.
어떤 숫자를 사용해야 할까?
어느 숫자가 더 정확한지가 아니라 무엇을 파악하려는지에 따라 적합한 통계가 달라집니다.
| 확인 목적 | 적합한 자료 |
|---|---|
| 실제 중개사무소 시장규모 | 시·군·구 중개사무소 개설등록 현황 |
| 개업공인중개사 영업 현황 | 개업공인중개사·중개사무소 통계 |
| 세무상 부동산중개업 사업자 규모 | 국세청 가동 사업자 통계 |
| 공인중개사 자격증 보유자 수 | 자격시험 합격자·자격증 교부 통계 |
| 소속공인중개사·중개보조원 규모 | 종사자 또는 고용·등록 현황 |
| 협회 회원 규모 | 협회가 별도로 공개한 회원 통계 |
중개사무소를 대상으로 광고하거나 영업 대상 시장을 계산하려면 같은 기준월의 정상 영업 중개사무소 개설등록 자료를 사용하는 것이 적절합니다.
반대로 세무상 부동산중개업 사업자의 증가와 감소, 신규등록과 폐업 추이를 분석하려면 국세청 통계가 유용합니다.
숫자를 비교하기 전에 확인할 6가지
공인중개사 관련 통계를 인용할 때는 다음 항목을 먼저 확인해야 합니다.
- 기준연도와 기준월이 같은가?
- 개업공인중개사 수인가, 중개사무소 수인가?
- 가동 사업자인가, 전체 사업자등록 누계인가?
- 개인과 법인이 모두 포함됐는가?
- 부동산중개업의 적용 업종 코드는 무엇인가?
- 자격증 보유자나 종사자 수와 혼동하지 않았는가?
원자료가 ‘부동산업 전체’를 집계한 자료라면 중개사무소 수와 비교해서는 안 됩니다. 부동산 임대업·개발업·관리업 등 훨씬 넓은 범위가 포함될 수 있기 때문입니다.
결론: 숫자의 차이는 누락보다 집계 기준의 차이다
협회의 개업공인중개사 수와 국세청의 부동산중개업 사업자 수는 등록기관과 집계 목적이 다릅니다.
협회·행정자료는 중개사무소 개설등록을 중심으로 보고, 국세청은 사업자등록과 세무상 업종 분류를 중심으로 봅니다. 국세청 설명상 중개·대리 외에 자문 서비스가 포함될 가능성도 있기 때문에 두 숫자를 일대일로 비교하기 어렵습니다.
따라서 보고서나 기사에는 다음처럼 표현하는 것이 가장 안전합니다.
협회의 개업공인중개사·중개사무소 통계와 국세청의 부동산중개업 사업자 통계는 등록체계와 집계 범위가 달라 직접 비교하기 어렵다. 국세청 사업자 수를 모두 개업공인중개사 또는 실제 중개사무소 수로 해석해서는 안 된다.
자주 묻는 질문
국세청 부동산중개업 사업자가 실제 공인중개사보다 많은 건가요?
아닙니다. 국세청 통계는 공인중개사 자격을 보유한 사람의 수가 아니라 해당 업종으로 분류된 가동 사업자를 집계한 자료입니다.
약 3만명은 협회에 가입하지 않은 공인중개사인가요?
현재 확인된 자료만으로는 그렇게 판단할 수 없습니다. 회원 여부뿐 아니라 업종 범위, 사업자등록 단위, 휴폐업 반영 시점 등 여러 차이가 함께 작용할 수 있습니다.
중개사무소 시장규모를 조사할 때는 어떤 숫자를 사용해야 하나요?
관할 지자체의 중개사무소 개설등록 자료나 동일 기준월의 전국 중개사무소 현황을 사용하는 것이 적절합니다. 국세청 자료는 세무상 사업자 규모와 증감 추이를 분석할 때 활용하는 것이 좋습니다.